illico Communication - La commission du courtier et la notion de cause efficiente de la vente


Entrez un mot clé :

Ma Commande



( illico.net )

Conception et hébergement de sites Web

Bulletin le Recherchiste

La commission du courtier et la notion de cause efficiente de la vente
imprimer Imprimer
La commission du courtier et la notion de cause efficiente de la vente (IM-6394) Ajouter à ma Commande Ajouter à ma Commande


Une fois son mandat expiré, le courtier peut-il quand même toucher une commission advenant la vente de l'immeuble ? La Common Law britannique a répondu par l'affirmative en développant le concept de cause efficiente de la vente. Après quelques hésitations, la jurisprudence civiliste québécoise semble avoir intégré ce concept. On dénombre au Québec une cinquantaine de décisions rapportées sur ce sujet. Dans 60% de ces cas, la réclamation de commission est accueillie, le juge arrivant à la conclusion que le courtier a été l'étincelle de départ d'une transaction de vente survenue même après l'expiration de son mandat. Ces décisions aident à cerner le niveau de démarchage dont doit faire preuve le courtier pour pouvoir prétendre être la cause effective de la vente.

Ainsi, lorsque des négociations ont été entamées entre l'acheteur et le vendeur, à l'initiative du courtier, pendant la durée du contrat de courtage, mais que l'offre d'achat ou l'acte de vente n'ont été signés qu'après l'expiration du mandat de courtage, le juge conclura que les efforts du courtier ont constitué la cause efficiente de la vente, pour peu que la signature des contrats intervienne dans un délai raisonnable après que le mandat de courtage soit échu. On rencontre par exemple des situations de prête-nom ou de ventes successives à l'issue desquelles l'immeuble aboutit finalement entre les mains d'un acheteur qui avait initialement été mis en contact avec le vendeur grâce au courtier; ce dernier pourra alors prétendre avec succès être la cause efficiente de la vente.

Par contre, lorsque la vente a été conclue à la suite du travail d'un autre courtier, de même que dans des cas où l'intervention du courtier se borne à soutenir l'intérêt de l'éventuel acheteur, mais sans l'avoir suscité, le juge refusera de conclure que le courtier a été la cause efficiente de la vente et rjettera l'action en réclamation de commission. Nos tribunaux n'hésitent pas à rappeler qu'en cette matière, chaque cas est un cas d'espèce.


Maître Jean-Yves Côté
Président - illico Communication inc.