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Les droits acquis en zonage: décisions favorables
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Les droits acquis en zonage: décisions favorables (MU-0377) Ajouter à ma Commande Ajouter à ma Commande


La notion de «droits acquis» en matière de zonage reçoit un accueil favorable de nos tribunaux. On relève plus d'une soixantaine de jugements où ce concept a été soulevé avec succès par l'administré; 27% de ces décisions émanent de la Cour d'appel. Une activité devenue dérogatoire à la suite de l'adoption d'un règlement de zonage est censée être figée dans sa nature et dans son étendue dès l'entrée en vigueur du règlement. Les principaux arguments de la municipalité reposent donc sur le temps et l'usage.

Quant au temps, la municipalité prétend souvent à une inaction de l'administré pendant une période prolongée, devant entraîner la caducité de son droit acquis. Quant à l'usage, elle invoque que le changement de l?usage dérogatoire est interdit ou que l'extension que tente d'en faire l'administré est prohibée. Ces arguments sont régulièrement réfutés par nos tribunaux. En effet, les juges constatent souvent que l'usage dérogatoire a débuté avant l'adoption des premiers règlements de zonage pertinents. L'indulgence les guide, comme dans cette affaire où le magistrat a estimé qu'il était «difficile d'affirmer que la terrasse était absolument légale avant l'interdiction, mais qu'il serait abusif d'en ordonner la démolition pour ce seul motif». De plus, la mauvaise foi d'une municipalité qui tente de contrecarrer un projet imminent est fréquemment débusquée, lorsque la disposition réglementaire litigieuse semble avoir été conçue sur mesure par la ville de manière à ne viser qu'un seul administré.

L'initiative du débat sur les droits acquis peut revenir aux deux parties: à l'administré, dans le cadre d'une requête pour jugement déclaratoire ou en mandamus, ou à la ville, dans le contexte d'une requête en vertu de l'article 227 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme. Les usages dérogatoires peuvent concerner l'exploitation d'un commerce (carrière, garage, arcade) ou un usge privé (construction d'une grange ou d'un chalet, par exemple).


Maître Jean-Yves Côté
Président - illico Communication inc.