illico Communication - La clause abusive dans un bail commercial


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La clause abusive dans un bail commercial
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La clause abusive dans un bail commercial (RL-9902) Ajouter à ma Commande Ajouter à ma Commande


Nos tribunaux font un bon accueil aux plaideurs désirant faire déclarer invalides certaines clauses de baux commerciaux en invoquant leur caractère abusif ou déraisonnable. Sur la trentaine de décisions rapportées sur le sujet, on n'en relève que cinq où le tribunal a refusé d'invalider ou de réduire la clause litigieuse. Trois dispositions du Code civil du Québec permettent d'attaquer une clause jugée abusive dans un bail commercial. L'article 1437 C.c.q., disposition générale sur les clauses abusives quelque soit le type de contrat concerné, a été invoqué dans une dizaine de décisions relatives au bail commercial.

Ces jugements visent des matières aussi variées que la cession du bail, la déchéance du terme, la discrétion du locateur de juger de la solvabilité du locataire, l'exigence d'une garantie bancaire inconditionnelle, ou encore, le renouvellement ou la résiliation du bail. L'article 1623 C.c.q. permet d'attaquer plus spécifiquement un type particulier de clause abusive: la clause pénale. On compte une douzaine de décisions citant cet article en contexte de bail commercial. La clause pénale attaquée a généralement trait soit au paiement du loyer, soit à la nécessité pour le locataire de ne pas quitter les lieux avant la fin de son bail. Le manquement à l'une de ces deux obligations inspire aux rédacteurs de baux commerciaux des exagérations telles, dans le libellé des clauses pénales afférentes, que les tribunaux n'hésitent pas à les invalider ou à en réduire la portée.

Pour apprécier le caractère abusif de la clause, nos juges prennent notamment en considération la connaissance des locataires en matière de bail, la raisonnabilité de la clause et la double indemnisation pour une même faute. L'article 1901 C.c.q., troisième disposition pertinente, permet en effet de faire déclarer abusive la clause qui stipule une peine dont le montant excède la valeur du préjudic réellement subi par le locateur. Une telle clause devra être réduite ou annulée.


Maître Jean-Yves Côté
Président - illico Communication inc.